Úvod
Flipování realit je dnes jednou z nejrychleji rostoucích investičních strategií v České republice. Přestože většina lidí předpokládá, že je potřeba mít k dispozici značný kapitál, existuje celá řada cest, jak začít podnikat v flipování nemovitostí i bez vlastních peněz. Podle průzkumu společnosti Deloitte z roku 2023 se téměř 27 % nových investorů na realitním trhu zapojilo do projektů s využitím externího financování nebo partnerských struktur. Tento článek se detailně zaměří na inovativní způsoby, jak můžete vstoupit do světa flipování realit bez nutnosti velkých finančních prostředků, a ukáže konkrétní příklady, strategie a srovnání možností.
Jak funguje flipování realit bez vlastních peněz?
Tradiční model flipování spočívá v nákupu podhodnocené nemovitosti, jejím zhodnocení a následném rychlém prodeji se ziskem. Největší překážkou pro mnoho začínajících investorů bývá právě nedostatek vlastního kapitálu. Moderní realitní trh však nabízí několik kreativních řešení, jak tuto bariéru překonat.
Jedním z nejčastějších modelů je využití tzv. „O.P.M.“ (Other People’s Money) – tedy investování s penězi někoho jiného. To může být například prostřednictvím soukromých investorů, partnerských JV (joint venture) projektů, nebo dokonce získáním krátkodobých úvěrů. V roce 2022 tvořily projekty financované z externích zdrojů v Praze téměř 31 % všech realitních flipů.
Další možností je tzv. „assignment of contract“, kdy investor najde výhodnou nemovitost, uzavře na ni smlouvu a následně tuto smlouvu přeprodá dalšímu zájemci za provizi. Tento model je v USA běžný a začíná se objevovat i v českém prostředí.
Možnosti financování bez vlastních prostředků
Abyste mohli flipovat bez vlastních peněz, musíte znát dostupné možnosti financování. Níže uvádíme nejběžnější způsoby, které mohou být vhodné pro začínající i zkušené investory:
1. Soukromí investoři: Najděte investory, kteří mají zájem vložit své peníze do nemovitostních projektů s cílem získat zajímavé zhodnocení. Nabídněte jim podíl na zisku nebo pevně daný úrok. 2. Partnerské projekty (JV): Spojte se s někým, kdo má kapitál, a nabídněte svou odbornost, čas a práci výměnou za podíl na zisku. V roce 2023 bylo podle dat ČSÚ téměř 19 % realitních transakcí v Praze realizováno právě prostřednictvím partnerských struktur. 3. Bankovní úvěry a překlenovací půjčky: Některé banky a nebankovní instituce nabízí produkty určené speciálně pro krátkodobé investory (například překlenovací úvěry). Zde je ale nutné počítat s přísnějšími požadavky na bonitu nebo ručení nemovitostí. 4. „Assignment of contract“: Pokud dokážete najít výhodnou nemovitost, můžete podepsat rezervační nebo kupní smlouvu a tuto smlouvu přeprodat dalšímu zájemci (většinou profesionálnímu investorovi) za poplatek v řádu desítek tisíc korun. 5. Crowdfunding: Stále populárnější možností je využít realitní crowdfundingové platformy, které umožňují získat kapitál od širšího okruhu menších investorů. V České republice v roce 2023 narostl objem investic do realitního crowdfundingu meziročně o 50 % a dosáhl hodnoty 420 milionů Kč.Kroky k úspěšnému flipování bez vlastních peněz
Podnikání v oblasti flipování realit bez vlastních finančních prostředků vyžaduje důslednou přípravu, znalost trhu a schopnost vyjednávat. Následující kroky vám pomohou vyhnout se nejčastějším chybám:
1. Vzdělání a síťování: Získejte co nejvíce znalostí o realitním trhu, cenotvorbě, legislativě a renovacích. Účastněte se realitních seminářů, networkujte a budujte si kontakty s investory, realitními makléři a právníky. 2. Průzkum trhu: Analyzujte trh, identifikujte lukrativní lokality a typy nemovitostí s největším potenciálem zhodnocení. V Praze a Brně jsou například největší příležitosti u starších bytů v širším centru. 3. Vyhledávání příležitostí: Naučte se rychle rozpoznat podhodnocené nemovitosti. Sledujte aukce, insolvence, dražby, nebo přímé nabídky od majitelů. Podle Asociace realitních kanceláří ČR bylo v roce 2023 přes 4 000 nemovitostí prodáno v rámci dražeb. 4. Sestavení týmu: K úspěchu potřebujete spolehlivého právníka, kvalitního stavebního odborníka a zkušeného makléře. V případě partnerského flipu i důvěryhodného investora. 5. Příprava prezentace pro investora: Připravte jasný investiční plán s kalkulací nákladů, předpokládaným ziskem a harmonogramem. Investor musí mít jistotu, že víte, co děláte.Srovnání možností financování flipování bez vlastních peněz
Aby bylo možné zvolit správný způsob financování, přinášíme srovnávací tabulku nejběžnějších možností s jejich výhodami a nevýhodami:
| Možnost | Požadavky | Výhody | Rizika / Nevýhody |
|---|---|---|---|
| Soukromý investor | Znalost trhu, důvěryhodnost, síť kontaktů | Rychlé získání kapitálu, flexibilní podmínky | Nutnost sdílet zisk, riziko ztráty důvěry |
| Partnerský projekt (JV) | Odbornost, čas, zkušenosti | Možnost rozdělit riziko, sdílení odpovědnosti | Nutnost dohody, dělení zisku |
| Bankovní úvěr | Bonita, ručení, splátková schopnost | Vyšší částky, profesionalita | Úroky, přísná pravidla, riziko zadlužení |
| Assignment of contract | Schopnost najít a vyjednat výhodnou smlouvu | Bez nutnosti kapitálu, rychlý zisk | Právní omezení, nízké povědomí na trhu |
| Crowdfunding | Prezentace projektu, minimální vklad | Riziko rozloženo na více investorů, snadná dostupnost | Menší kontrola nad projektem, poplatky platformě |
Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout
Začínající investoři často dělají několik zásadních chyb, které mohou celý projekt flipování bez vlastních peněz zhatit. Mezi nejčastější patří:
- Podcenění nákladů na rekonstrukci: Průměrné náklady na renovaci bytu v ČR v roce 2023 činily 12 000 Kč/m², ale mnoho investorů počítá s výrazně nižší částkou a projekt pak není ziskový. - Nedostatečná právní příprava: Nepřesné smlouvy nebo chybějící právní ochrana mohou vést ke ztrátě nemovitosti či zisku. Vždy konzultujte všechny kroky s odborníkem. - Špatný výběr lokality: Lokalita je klíčová pro prodejnost a ziskovost flipu. Nemovitost v problematické čtvrti se nemusí podařit rychle prodat, což zvyšuje riziko ztrát. - Nerealistická očekávání: Investoři často očekávají rychlou návratnost a vysoký zisk. V průměru trvá úspěšný flip v ČR kolem 4–8 měsíců a průměrný zisk činí 12–18 % z investované částky.Právní a daňové aspekty flipování bez kapitálu
I při flipování bez vlastních peněz je nutné myslet na právní a daňová pravidla. V České republice podléhá zisk z prodeje nemovitosti dani z příjmů (pokud není splněna časová lhůta pro osvobození). Zároveň platí povinnost odvést daň z nabytí nemovitosti, pokud je kupujícím fyzická osoba.
Při využití partnerských projektů nebo externího financování je důležité mít jasně definované smluvní vztahy a rozdělení zisku i odpovědnosti. V případě assignmentu je klíčové správně nastavit převodní smlouvy, aby nedošlo k právním sporům.
Podle údajů Ministerstva financí ČR přinesly v roce 2022 flipovací projekty státnímu rozpočtu na daních více než 1,2 miliardy Kč.
Závěr
Flipování realit bez vlastních peněz není jen sen, ale reálná možnost, jak začít podnikat a budovat si investiční portfolio. Klíčem k úspěchu je důkladná příprava, síťování, kreativita a znalost trhu i právních předpisů. Využíváním externího kapitálu, partnerských struktur nebo moderních metod jako assignment contract či crowdfunding, můžete minimalizovat riziko a zároveň maximalizovat svůj zisk.
Pokud jste ochotni investovat svůj čas, energii a znalosti, překonáte i překážku nedostatku vlastního kapitálu. Flipování bez vlastních peněz otevírá dveře k podnikání i těm, kteří by si to jinak nemohli dovolit.
