Úvod
Flipování realit, tedy rychlý nákup, renovace a následný prodej nemovitostí za účelem zisku, je v České republice stále populárnější investiční strategií. Zatímco mnoho investorů vnímá úspěch flipu především jako otázku správného načasování a dobře provedené rekonstrukce, často opomíjeným, avšak klíčovým hráčem v celém procesu je realitní makléř. Právě zkušený makléř může zásadně ovlivnit výslednou ziskovost, rychlost obratu i minimalizaci rizik. Tento článek se podrobně zaměřuje na roli realitního makléře ve flipování realit – od identifikace vhodných příležitostí až po finální prodej a právní jistoty.
Identifikace investičních příležitostí: Makléř jako zdroj exkluzivních informací
Úspěšné flipování začíná výběrem správné nemovitosti. Zkušený realitní makléř má díky své síti kontaktů často přístup k exkluzivním nabídkám, které se na veřejném trhu neobjeví nebo jsou na něm pouze velmi krátce. Podle statistik České asociace realitních kanceláří (ČARK) až 28 % všech transakcí v roce 2023 proběhlo na základě neveřejné nabídky, tedy tzv. off-market dealů.
Makléř dokáže také rychle rozpoznat podceněné nemovitosti v atraktivních lokalitách, které mají potenciál pro zvýšení hodnoty po renovaci. Díky znalosti místního trhu umí odhadnout, jaký typ nemovitostí je aktuálně žádaný, jaký je trend cen a jaká je reálná doba prodeje po flipu. Tato data jsou zásadní pro sestavení reálného investičního plánu s přesným odhadem návratnosti.
Makléř jako vyjednavač: Snižování vstupních nákladů
Kvalitní realitní makléř je nejen zprostředkovatelem, ale především vyjednavačem. Ve fázi akvizice nemovitosti je jeho úkolem získat pro investora co nejlepší cenu a optimalizovat podmínky koupě. Vyjednávání se prodávajícím může zahrnovat nejen samotnou cenu, ale i podmínky předání, možnost prohlídek, prodloužení lhůt nebo vyřešení právních vad, které by mohly znemožnit rychlý flip.
Podle dat společnosti Deloitte činil v roce 2022 průměrný rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou nemovitostí v Praze 4,6 %. Schopný makléř často dosáhne ještě výraznější slevy, zejména u nemovitostí s potřebou rekonstrukce. U flipovaných nemovitostí může rozdíl dosahovat až 7–10 %, což při průměrné hodnotě bytu 5 milionů Kč znamená úsporu až 500 000 Kč.
| Typ nemovitosti | Průměrná sleva bez makléře | Průměrná sleva s makléřem |
|---|---|---|
| Byt v původním stavu | 4 % | 8 % |
| Rodinný dům k rekonstrukci | 3 % | 7 % |
| Menší investiční komerční objekt | 2,5 % | 6 % |
Právní jistota a minimalizace rizik: Makléř jako ochrana investora
Při flipování realit hraje zásadní roli kontrola právních aspektů transakce. Makléř spolupracuje s právníky nebo právním oddělením a zajišťuje, že všechny dokumenty jsou v pořádku – od listu vlastnictví, přes ověření věcných břemen, až po řešení případných exekucí nebo zástavních práv. Statistiky ukazují, že v roce 2023 mělo v ČR až 19 % prodávaných nemovitostí určitou právní vadu, která mohla výrazně zkomplikovat nebo prodražit celý proces flipu.
Dále makléř koordinuje bezpečné složení a převod kupní ceny, často přes advokátní nebo notářskou úschovu. Pomáhá také s převodem energií a služeb či s ukončením nájemních vztahů, pokud je to potřeba. Tím výrazně snižuje riziko, že se investor po koupi dostane do vleklých sporů, které ohrožují plánovaný časový harmonogram i ziskovost projektu.
Marketing, homestaging a prodej: Makléř maximalizuje hodnotu flipu
Po dokončení rekonstrukce je úkolem makléře prezentovat nemovitost tak, aby oslovila co nejširší okruh potenciálních kupců a dosáhla maximální prodejní ceny. Moderní makléři využívají nejen tradiční inzerci, ale i pokročilý digitální marketing, sociální sítě, cílenou reklamu, profesionální fotografie, 3D prohlídky a často také homestaging.
Homestaging, tedy profesionální úprava interiéru pro účely prodeje, může podle České asociace homestagerů zvýšit prodejní cenu nemovitosti až o 10 % a zkrátit dobu prodeje v průměru o 20 %. Makléř ví, jaký styl a vybavení zvolit pro konkrétní cílovou skupinu (rodiny vs. mladí profesionálové), čímž zvyšuje atraktivitu nemovitosti na trhu.
Důležitou součástí je také správné nastavení prodejní ceny – příliš vysoká cena může vést k prodloužení doby prodeje, což snižuje celkovou návratnost flipu. Makléř díky svým zkušenostem a znalosti lokálního trhu stanoví optimální cenu, která reflektuje aktuální poptávku a konkurenci.
Koordinace celého procesu a úspora času investora
Flipování nemovitostí je časově náročný proces zahrnující desítky různých úkolů – od prohlídek, přes komunikaci s úřady a dodavateli, až po finální prodej. Zkušený makléř funguje často jako projektový manažer, který koordinuje jednotlivé kroky, hlídá termíny a zajišťuje hladký průběh celého projektu.
Investoři, kteří spolupracují s makléřem, mají více času soustředit se na další projekty, hledání nových příležitostí nebo na samotnou strategii rozvoje svého portfolia. Podle průzkumu společnosti NARKS (Národní asociace realitních kanceláří Slovenska) až 62 % investorů uvedlo, že díky makléři zkrátili dobu trvání flipu v průměru o 4–6 týdnů oproti samostatné správě projektu.
Kdy (ne)využít makléře při flipování?
Přestože role makléře při flipování realit přináší řadu výhod, existují situace, kdy se někteří investoři rozhodnou makléře nevyužít. Typicky jde o zkušené investory s rozsáhlou sítí kontaktů a vlastním týmem, kteří mají detailní znalost trhu a potřebné právní i marketingové know-how.
Naopak pro začínající investory, nebo při flipování v nových lokalitách, kde neznají trh ani legislativní specifika, je spolupráce s makléřem téměř nezbytná. Makléř eliminuje riziko drahých chyb, které mohou celý projekt znehodnotit. Odměna makléře (obvykle 2–5 % z prodejní ceny) je v tomto kontextu vnímána jako investice do bezpečí, rychlosti a maximálního zisku.
Závěr
Role realitního makléře v procesu flipování realit je komplexní a často rozhoduje o úspěchu celého projektu. Od vyhledání a akvizice vhodné nemovitosti, přes právní bezpečnost transakce, vyjednání nejlepších podmínek, až po efektivní marketing a rychlý prodej – makléř pomáhá investorovi zvýšit zisk a minimalizovat rizika. Přestože spolupráce s makléřem znamená určitou investici navíc, v naprosté většině případů se tato investice mnohonásobně vrátí v podobě vyššího zisku, úspory času a klidného průběhu celého flipu.
