Flipování realit, tedy nákup, renovace a následný prodej nemovitostí se ziskem, se v posledních letech stalo jedním z nejdynamičtěji se rozvíjejících trendů na českém realitním trhu. Zatímco mnoho investorů se zaměřuje na konkrétní typy nemovitostí, často se přehlíží jeden z klíčových faktorů úspěchu: volba správného trhu. Právě identifikace těch nejperspektivnějších lokalit je mnohdy zásadní rozdíl mezi úspěšným flipem a prodělkem. V tomto článku se podrobně podíváme na to, jak systematicky vyhodnocovat a vybírat nejlepší trhy pro flipování realit v České republice i v zahraničí, a ukážeme si konkrétní data, kritéria a metody, které vám pomohou maximalizovat šanci na úspěch.
Proč je volba trhu zásadní pro úspěšné flipování
Místo, kde nemovitost flipujete, ovlivňuje téměř každý aspekt projektu – od vstupního kapitálu přes rychlost prodeje až po výši zisku. Zkušenosti investorů ukazují, že i dvě identické nemovitosti v různých městech mohou mít zásadně odlišný investiční potenciál. Například v roce 2023 dosahovaly průměrné doby prodeje bytů v Praze 48 dní, zatímco v severočeském Ústí nad Labem to bylo více než 90 dní (zdroj: Deloitte Real Index). Stejně tak rozdíly ve výnosech jsou markantní – v některých lokalitách je běžný hrubý výnos z flipu přes 20 %, jinde je problém dosáhnout i 10 %.
Vhodně zvolený trh nabízí: - Vyšší likviditu (rychlejší prodej) - Vyšší poptávku po rekonstruovaných nemovitostech - Stabilní nebo rostoucí ceny - Nižší riziko neprodejnostiNaopak nevhodný trh může znamenat delší dobu držení nemovitosti, vyšší náklady a nižší zisk.
Klíčová kritéria pro výběr trhu: co sledovat?
Identifikace potenciálně výnosných trhů není otázkou náhody nebo pocitu, ale systematického hodnocení několika základních kritérií, která mají zásadní vliv na úspěšnost flipování:
1. $1 – Sledujte trendy za několik posledních let. Například v roce 2022 vzrostly ceny bytů v Brně meziročně o 15 %, zatímco v Karlových Varech jen o 4 %. 2. $1 – Průměrná doba, za kterou se nemovitosti prodávají. Ta je klíčová pro efektivní otočení kapitálu. 3. $1 – Města a čtvrti s převahou poptávky po bydlení (např. univerzitní města, průmyslové zóny) jsou zpravidla bezpečnější volbou. 4. $1 – Dostatek starších bytů či domů vhodných k rekonstrukci je předpokladem pro flipování. 5. $1 – Růst počtu obyvatel, míra nezaměstnanosti, investice do infrastruktury. Například Plzeň mezi lety 2015–2022 zaznamenala přírůstek více než 8 000 nových obyvatel. 6. $1 – Složitost stavebního povolení, omezení krátkodobých pronájmů apod.Níže najdete srovnávací tabulku pěti českých měst podle klíčových parametrů relevantních pro flipování (data: ČSÚ, Deloitte Real Index 2023):
| Město | Průměrný růst cen bytů (2022) | Průměrná doba prodeje (dny) | Poptávka vs. nabídka | Počet renovovatelných bytů (odhad) |
|---|---|---|---|---|
| Praha | +12 % | 48 | Vysoká poptávka | cca 30 000 |
| Brno | +15 % | 52 | Vysoká poptávka | cca 15 000 |
| Ostrava | +7 % | 70 | Střední poptávka | cca 12 000 |
| Plzeň | +10 % | 60 | Rostoucí poptávka | cca 8 000 |
| Ústí nad Labem | +4 % | 94 | Kolísavá poptávka | cca 5 000 |
Analýza mikro-lokalit: úspěch je v detailu
Výběr správného města je pouze první krok. Opravdové příležitosti se často skrývají až v analýze jednotlivých čtvrtí nebo ulic. Například v Praze se může lišit poptávka a růst cen mezi sousedícími oblastmi i o desítky procent. V roce 2023 byla průměrná cena za m² v pražském Karlíně 156 000 Kč, zatímco v sousední Libni jen 118 000 Kč.
Při analýze mikro-lokalit se zaměřte na: - $1 (stanice metra, tramvají, blízkost dálnic) - $1 (školy, obchody, zdravotní zařízení) - $1 (statistiky kriminality, investice do revitalizace) - $1 (nová výstavba může ovlivnit poptávku i ceny)Vyplatí se také sledovat „trendy“ čtvrti – například Žižkov v Praze nebo Zábrdovice v Brně, kde v posledních letech díky revitalizacím a novým podnikům výrazně roste zájem o bydlení.
Tajemství úspěšného flipera: jak získat a analyzovat data
Kdo má informace, má náskok. Úspěšní flipaři spoléhají na kombinaci veřejně dostupných dat, realitních serverů a vlastního průzkumu v terénu.
Kde hledat relevantní data: - $1 – informace o transakcích, vlastnictví, historii nemovitostí - $1 (Sreality.cz, Reality.iDNES.cz) – sledování nabídek, cen a rychlosti prodeje - $1 – demografické a ekonomické údaje za jednotlivé lokality - $1 – plány nové výstavby, analýzy trhu - $1 – plánované investice, úpravy územních plánůModerní technologie umožňují využít i pokročilé nástroje, například mapování poptávky přes Google Trends nebo sledování anonymizovaných pohybů obyvatel díky mobilním datům.
Specifika českého trhu a inspirace ze zahraničí
Český trh se v lecčems liší od západní Evropy či USA. Například v Česku je výrazně nižší podíl investičních nákupů (cca 8 % všech transakcí v roce 2023), zatímco v USA dosahuje tento podíl až 20 %. Také zde není tak běžná rychlá likvidita – např. v Londýně se průměrná doba prodeje bytu pohybuje okolo 30 dní.
Přesto stojí za to sledovat trendy, které fungují v zahraničí: - Využívání aukčních prodejů (v ČR zatím okrajové, ale rychlejší prodej a potenciál vyššího zisku) - Sázka na rychle rostoucí suburbie (např. v okolí Prahy a Brna vzniká řada nových satelitních obcí) - Zaměření na specifické segmenty (např. mikrobyty nebo nemovitosti vhodné pro krátkodobý pronájem)Inspirace ze zahraničí může pomoci objevit nové příležitosti, které na českém trhu zatím nejsou plně využité.
Jak efektivně monitorovat budoucí „horké trhy“
Flipování je dynamická disciplína – trhy, které jsou dnes atraktivní, mohou být za rok přeplněné. Proto je klíčové sledovat signály budoucího růstu:
- $1 – Pokud vzniká více developerských projektů, roste i zájem o okolní starší nemovitosti. - $1 – Plánovaná výstavba tramvajové tratě, obchvatu nebo nové školy může radikálně zvýšit atraktivitu oblasti. - $1 – Například stěhování mladých rodin do určité čtvrti. - $1 – Například uvolnění pravidel pro krátkodobé pronájmy v některých městech.Praktickým tipem je sledovat i neobvyklé signály – například nárůst počtu kaváren, coworkingových center či kulturních akcí v dané čtvrti často předznamenává zvýšený zájem o bydlení.
Závěr: Úspěch začíná výběrem trhu, ne „jen“ nemovitosti
Flipování realit je nejen o šikovné rekonstrukci, ale především o správném výběru trhu. Investoři, kteří systematicky analyzují data, sledují trendy a zaměřují se na perspektivní lokality, mají výrazně vyšší šanci na úspěch. Klíčové je sledovat nejen makrodata za celá města, ale i mikro-lokality, kde se často skrývá potenciál pro vyšší zisk. S využitím moderních nástrojů, znalostí trhu a s trochou předvídavosti můžete najít „horké“ trhy ještě dřív, než se o nich začne hovořit v médiích.
