Flipování realit – tedy nákup, renovace a následný prodej nemovitostí se ziskem – zažívá i v Česku obrovský boom. Přestože se na první pohled může zdát jako jednoduchá podnikatelská aktivita, skrývá v sobě řadu legislativních nástrah. Jednou z nejčastěji podceňovaných oblastí jsou povolení a licence, které jsou nezbytné nejen pro samotný proces rekonstrukce, ale i pro legální podnikání v této sféře. Správná orientace v těchto předpisech je klíčem k úspěchu a zároveň ochranou před pokutami či zbytečnými průtahy. Tento článek podrobně rozebírá, jaké povolení a licence potřebujete pro flipování realit v České republice, a srovnává požadavky v různých situacích.
Co je to flipování realit a proč řešit povolení?
Flipování realit spočívá v rychlém nákupu nemovitosti, její rekonstrukci a následném prodeji za vyšší cenu. Podle údajů Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí se v roce 2023 touto činností v ČR zabývalo více než 6 000 osob a firem. Průměrná doba držby flipované nemovitosti je 7–14 měsíců.
Mnoho zájemců však přehlíží, že nejen stavební úpravy, ale i samotný způsob podnikání v této oblasti podléhají zákonným požadavkům. Pokud například provedete stavební zásahy bez příslušných povolení nebo prodáváte více nemovitostí ročně bez živnostenského oprávnění, vystavujete se riziku sankcí. Průměrná výše pokuty za stavební přestupek dosáhla v roce 2022 podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj 86 000 Kč.
Kdy potřebujete stavební povolení při flipování nemovitostí?
Jedním z nejčastějších omylů je domněnka, že drobné úpravy bytu nebo domu povolení nevyžadují. Skutečnost je složitější a závisí na rozsahu a charakteru prací. Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, definuje několik kategorií stavebních úprav:
1. Udržovací práce – například malování, výměna podlah, oprava omítek. Tyto zásahy obecně nepodléhají žádnému povolování. 2. Ohlášení stavby – například výměna oken, rekonstrukce koupelny, zásahy do instalačních rozvodů. Pro tyto práce je často nutné ohlášení stavebnímu úřadu. 3. Stavební povolení – zásadní přestavby, změna dispozic (například bourání nosných stěn), stavební úpravy zasahující do statiky budovy nebo do společných částí domu.Například v Praze je podle údajů Magistrátu hlavního města Prahy každoročně podáno přes 14 000 ohlášení a žádostí o stavební povolení právě v souvislosti s rekonstrukcemi bytů.
Ve zkratce: Čím větší zásah, tím vyšší pravděpodobnost, že budete potřebovat povolení. Bez něj vás mohou čekat nejen pokuty, ale i nařízení uvedení stavby do původního stavu.
Živnostenské oprávnění: Kdy už flipování není jen „vedlejšák“
Mnoho fyzických osob začíná flipovat nemovitosti jako jednorázový projekt. Pokud se však flipování stane opakovanou podnikatelskou činností za účelem zisku, vyžaduje zákon, abyste si zřídili živnostenské oprávnění.
Podle § 2 živnostenského zákona je podnikáním soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Pokud tedy prodáte v jednom roce například dvě a více nemovitostí po rekonstrukci, můžete být vnímáni jako podnikatel a musíte mít živnost.
Typicky se jedná o živnost volnou „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. Získání této živnosti je administrativně nenáročné – stačí podat ohlášení na živnostenském úřadě, uhradit správní poplatek (aktuálně 1 000 Kč) a splnit základní podmínky (plnoletost, bezúhonnost).
Pozor: Pokud flipujete nemovitosti prostřednictvím právnické osoby (např. s.r.o.), musíte mít živnost vždy.
Stavební povolení vs. Ohlášení stavby – Srovnávací tabulka
V následující tabulce najdete přehled, kdy vám při flipování postačí pouze ohlášení stavby a kdy už musíte žádat o plnohodnotné stavební povolení:
| Typ zásahu | Ohlášení stavby | Stavební povolení |
|---|---|---|
| Výměna oken, dveří (bez zásahu do nosné konstrukce) | Ano | Ne |
| Rekonstrukce koupelny, kuchyně (bez změny dispozic) | Ano | Ne |
| Bourání nenosných příček | Ano | Ne |
| Bourání nosných zdí, zásah do statiky | Ne | Ano |
| Přístavba, nástavba | Ne | Ano |
| Zateplení bytového domu | Ano | Ne |
| Změna užívání stavby (např. z nebytového na bytový prostor) | Ne | Ano |
Tento přehled je pouze orientační; vždy se doporučuje konzultace s příslušným stavebním úřadem, protože výklad zákona se může v jednotlivých obcích lišit.
Další licence a povolení: Co ještě nesmíte přehlédnout
Kromě základních stavebních a podnikatelských povolení existuje několik dalších situací, kdy budete potřebovat souhlas či licenci:
- Zásah do společných částí domu: Pokud rekonstruujete byt v bytovém domě, potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstva, zejména při zásazích do stoupaček, nosných konstrukcí či elektroinstalace. - Energetický štítek: Při prodeji nemovitosti je povinností předložit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Za jeho opomenutí hrozí pokuta až 100 000 Kč. - Památkově chráněné objekty: V případě, že flipujete nemovitost v památkové zóně nebo objekt zapsaný v seznamu kulturních památek, potřebujete navíc souhlas památkářů. Rekonstrukce takových domů je náročnější a časově delší (běžně i o 3–6 měsíců). - Připojení na sítě: Při větších rekonstrukcích (například změna vytápění, nové přípojky vody, plynu nebo kanalizace) musíte získat souhlas příslušných správců sítí.Podle průzkumu portálu Reality.iDNES.cz z roku 2022 až 27 % investorů narazilo při flipování na legislativní komplikace právě kvůli zanedbání těchto povinností.
Kontroly, sankce a časté chyby při nedodržení povinných postupů
Stavební úřady, živnostenské úřady i finanční správa dnes věnují flipování realit zvýšenou pozornost. Kontroly probíhají nejen na základě náhodného výběru, ale i na základě udání sousedů či konkurence.
Mezi nejčastější chyby patří: - Zahájení stavebních prací bez povolení nebo ohlášení. - Podcenění povinnosti živnostenského oprávnění při opakovaném prodeji. - Absence energetického štítku při prodeji. - Nedostatečná dokumentace změn v objektu, což komplikuje prodej a převod na katastru nemovitostí.Výše pokut se pohybuje od 20 000 Kč za méně závažné prohřešky (např. absence PENB), až po 500 000 Kč za nelegální stavební zásah nebo neoprávněné podnikání. Například v Praze bylo v roce 2022 uděleno přes 300 pokut za stavební přestupky při rekonstrukcích bytů.
Závěr: Jak správně postupovat a minimalizovat rizika
Flipování realit může být velmi lukrativní, pokud ovšem nepodceníte povinnosti spojené s legislativou. Každý zásah do nemovitosti pečlivě plánujte a vždy si ověřte, jaká povolení a licence potřebujete. Doporučuje se spolupráce s odborníky – právníkem, stavebním technikem nebo zkušenou realitní kanceláří. Nebojte se komunikovat se stavebním a živnostenským úřadem – včasné konzultace vám ušetří mnoho nervů, času i peněz.
Pamatujte, že správná administrativa je základem úspěšného a bezpečného flipování. Nejde jen o dodržení zákona, ale i o ochranu vaší investice, pověsti a budoucího zisku.
