Flipování realit je na českém trhu čím dál populárnější investiční strategií. Zatímco většina článků se zaměřuje na výběr nemovitosti, renovace, načasování prodeje či maximalizaci zisku, zásadní aspekt bývá často opomíjen: daňové dopady flipování realit. Právě zdanění může výrazně ovlivnit váš čistý výnos a při špatné přípravě i celý zisk z projektu. V tomto článku se podíváme na daňové povinnosti, které flipování realit v České republice obnáší, rozebereme klíčové rozdíly mezi podnikáním a příležitostným prodejem, vysvětlíme, jaké daně vás čekají, a nabídneme praktické příklady i aktuální čísla.
Co je flipování realit a proč řešit daně?
Flipování realit znamená nákup nemovitosti s cílem její rychlé renovace a následného prodeje za vyšší cenu. Cílem je dosáhnout zisku během několika měsíců až let. V Česku je tento model stále rozšířenější – podle údajů realitních kanceláří vzrostl počet krátkodobých investičních prodejů nemovitostí mezi lety 2017 a 2023 o více než 40 %.
Přestože se může zdát, že daňové povinnosti jsou jen formalitou, právě jejich podcenění může vést k vysokým sankcím nebo ztrátě ziskovosti projektu. Typ a výše daně závisí na délce vlastnictví, právní formě investora, ale i na počtu takových transakcí v daném roce. S flipováním jsou spojeny zejména následující daňové povinnosti:
- Daň z příjmů fyzických nebo právnických osob - Daň z nabytí nemovitých věcí (zrušena v roce 2020) - Daň z přidané hodnoty (DPH) - Daň z nemovitých věcíKaždý z těchto typů daní má svá pravidla, výjimky a specifika, která mohou flipování buď výrazně prodražit, nebo – při správném nastavení – optimalizovat.
Daň z příjmů při flipování: klíčový rozcestník
Základní otázkou každého flippera je, zda příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů a v jaké výši. Zásadní roli hraje, zda je prodej nemovitosti považován za příležitostný prodej, nebo již za podnikání dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
$1 Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste vlastnili déle než 5 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 platí pětiletý test, dříve 2 roky), je příjem od daně z příjmů osvobozen. Výjimkou je situace, kdy v nemovitosti máte trvalý pobyt alespoň 2 roky – i tehdy je příjem osvobozen. Pokud prodáte nemovitost dříve, podléhá zisk z prodeje sazbě daně z příjmů fyzických osob (15 % do základu 1 582 812 Kč pro rok 2024, 23 % pro vyšší příjmy).
$1 Pokud flipování provádíte opakovaně (například více než 2–3 prodeje ročně), může být vaše činnost posouzena jako podnikání. V tom případě podléháte nejen dani z příjmů, ale i odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Navíc se vás může týkat povinnost registrace k DPH, pokud překročíte obrat 2 miliony Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců.
$1 ukazuje následující tabulka:
| Typ prodeje | Daň z příjmů | Sociální a zdravotní | DPH |
|---|---|---|---|
| Příležitostný prodej po 5 letech | 0 % | 0 % | Ne |
| Příležitostný prodej před 5 lety | 15/23 % | 0 % | Ne |
| Podnikání (fyzická osoba OSVČ) | 15/23 % | Odvody povinné | Při obratu nad 2 mil. Kč ANO |
| Podnikání (právnická osoba – s.r.o.) | 19 % | Odvody z mezd | Při obratu nad 2 mil. Kč ANO |
DPH a flipování nemovitostí: Kdy a jak vzniká povinnost?
Jedním z nejčastějších omylů začínajících investorů je představa, že DPH se na prodej nemovitosti nevztahuje. Opak je pravdou – v některých případech jste povinni odvést DPH ve výši 21 % z prodejní ceny.
DPH se uplatňuje zejména v těchto situacích:
- Pokud prodáváte novostavbu nebo nemovitost do 5 let od kolaudace, prodej podléhá DPH. - Jste-li podnikatelem a překročíte obrat 2 miliony Kč za 12 měsíců, stáváte se plátcem DPH a většina vašich prodejů (zejména u bytových domů a komerčních nemovitostí) je s daní. - Prodej starších nemovitostí (po 5 letech od kolaudace) je většinou od DPH osvobozen.Příklad: Investor koupil byt za 4 000 000 Kč, během jednoho roku jej zrekonstruoval a prodal za 5 200 000 Kč. Pokud je nemovitost mladší 5 let, je třeba z prodejní ceny odvést 21 % DPH (tedy cca 900 000 Kč). V reálných číslech tak čistý zisk klesne o podstatnou část.
Důležité je i to, zda jste nakupovali nemovitost s DPH a můžete si nárokovat odpočet – pokud ano, zvyšuje to vaši konkurenceschopnost, ale vyžaduje pečlivou evidenci a účetnictví.
Flipování jako fyzická vs. právnická osoba: Jaký je rozdíl?
Právní forma, kterou pro flipování zvolíte, zásadně ovlivňuje daňovou zátěž i administrativní povinnosti.
$1 - Daň z příjmů je 15 % (příjmy do 1 582 812 Kč) nebo 23 % (vyšší příjmy). - Povinné odvody na sociální a zdravotní pojištění (minimálně cca 7 400 Kč měsíčně v roce 2024). - Možnost uplatnit výdajový paušál (max. do 2 mil. Kč obratu), jinak nutnost vést daňovou evidenci. - Při větším počtu transakcí hrozí překročení limitu pro DPH. $1 - Daň z příjmů právnických osob je 19 %. - Odvody na pojistné za zaměstnance (pokud si vyplácíte mzdu). - Administrativně náročnější (vedení účetnictví, povinnost auditů při větším obratu). - Možnost optimalizovat daňové zatížení dělením zisku (například rozdělením odměn a dividend).Srovnání daňové efektivity si ukážeme na modelovém příkladu:
Investor jako OSVČ dosáhne za rok zisku 2 000 000 Kč z flipování. Po zdanění (15 %) a odečtení minimálních odvodů mu zůstane cca 1 670 000 Kč. Právnická osoba (s.r.o.) při stejném zisku zaplatí 19 % daň, ale při vyplacení celého zisku jako dividendy musí odvést dalších 15 % srážkové daně. Celková efektivní daňová sazba tak může přesáhnout 30 %, pokud není zisk rozdělen efektivně.
Daňové uznatelné náklady: Co můžete odečíst?
Při výpočtu základu daně je klíčové správně uplatnit všechny související náklady. Často se stává, že investoři opomíjejí některé položky a zbytečně platí vyšší daň. Mezi uznatelné náklady patří:
- Pořizovací cena nemovitosti (včetně daně z nabytí, pokud byla placena před jejím zrušením v roce 2020) - Náklady na renovace, materiál a práci - Poplatky realitní kanceláři - Právní a administrativní služby (notář, advokát) - Úroky z úvěrů použitých na pořízení nemovitosti (je-li úvěr veden na podnikání) - Případné výdaje na propagaci a inzerciPříklad: Pokud koupíte byt za 3 000 000 Kč, investujete do renovace 500 000 Kč a další 100 000 Kč vydáte na poplatky a právní služby, celkové uznatelné náklady činí 3 600 000 Kč. Při prodeji za 4 000 000 Kč je základem pro daň pouze 400 000 Kč.
Důležité: Veškeré náklady musíte být schopni doložit fakturami a doklady. Při nejasnostech je vhodné konzultovat se zkušeným daňovým poradcem.
Rizika a sankce: Na co si dát pozor?
Nedodržení daňových povinností při flipování realit může vést k vysokým sankcím, doměření daně nebo dokonce k trestnímu stíhání. Nejčastější chyby zahrnují:
- Neohlášení příjmů z prodeje nemovitosti ve správném daňovém přiznání - Chybné posouzení, zda jde ještě o příležitostný prodej, nebo už podnikání - Podcenění povinnosti registrace k DPH - Nevedení evidence nákladů a jejich špatné uplatnění - Nezaplacení sociálního a zdravotního pojištění (v případě podnikání)Podle údajů Finanční správy ČR bylo v roce 2022 provedeno více než 1 800 kontrol zaměřených na investiční prodeje nemovitostí, přičemž doměrky daní přesáhly 230 milionů Kč. Riziko kontroly přitom roste s počtem transakcí a výší příjmů.
Závěr
Flipování realit je atraktivní cesta k investičnímu zisku, ale neznalost daňových povinností se může stát osudovou chybou. Klíčové je rozlišit, zda jde o příležitostný prodej, nebo podnikání, správně uplatnit náklady, pohlídat si limity pro DPH a včas odvést všechny povinné platby. Doporučujeme spolupracovat s daňovým poradcem, zejména pokud plánujete více transakcí ročně nebo překračujete hranici 2 milionů Kč obratu.
Nezapomeňte, že flipování není jen o rychlém zisku – dobře zvládnuté daňové minimum vám může navýšit čistý výnos a ochránit vás před nepříjemnými postihy.
