Flipování realit v České republice zažívá v posledních letech nebývalý rozmach. S rostoucími cenami nemovitostí a zvýšeným zájmem o alternativní investice se do této oblasti pouští stále více lidí, často bez předchozích zkušeností. Přestože může být flipování cestou k rychlému zisku, skrývá v sobě i řadu nástrah a rizik. Mnoho začínajících i pokročilých investorů opakuje stále stejné chyby, které mohou vést nejen ke ztrátě zisku, ale v horším případě i ke ztrátě samotné investice. V tomto článku se zaměříme na klíčové chyby, kterým byste se při flipování nemovitostí měli za každou cenu vyhnout – a to z pohledu, o kterém se příliš často nemluví: chyby v řízení projektu, podcenění právních aspektů a špatné vyhodnocení trhu.
Podcenění detailního plánování a projektového řízení
Jednou z největších chyb při flipování realit je absence detailního plánování a řízení celého projektu. Mnoho investorů se nechá zlákat vidinou rychlého zisku a podcení komplexnost celého procesu, od nákupu až po prodej.
Podle průzkumu společnosti Deloitte z roku 2022 až 62 % flipovacích projektů v ČR narazilo na výrazné zpoždění nebo nečekané navýšení nákladů právě kvůli nedostatečnému plánování. Typickými chybami jsou například:
- Chybějící časový harmonogram s rozdělením na jednotlivé fáze (nákup, rekonstrukce, marketing, prodej) - Podcenění rezervy na nečekané výdaje (doporučená rezerva je alespoň 15 % rozpočtu) - Absence plánu pro krizové situace (například nemoc dodavatele, zpoždění materiálu apod.)Tip: Vždy si vytvořte podrobný projektový plán s milníky a průběžně jej aktualizujte. Klíčem k úspěchu je i pravidelné sledování nákladů a přizpůsobování harmonogramu aktuální situaci.
Nedostatečná právní prověrka nemovitosti
Další častou chybou je podcenění právních rizik spojených s koupí a následným prodejem nemovitosti. Ve snaze získat výhodnou nemovitost co nejrychleji investoři mnohdy opomíjejí důkladnou právní prověrku. To může vést k zásadním problémům, jako jsou skryté právní vady, zástavy, věcná břemena nebo nevyřešené spoluvlastnické podíly.
Nejčastější právní nástrahy:
- Zápis exekuce na listu vlastnictví (v roce 2023 bylo podle dat ČSÚ evidováno přes 90 000 nemovitostí s exekučním omezením) - Neplatné nebo sporné nabývací tituly v katastru nemovitostí - Nevyjasněné užívací právo třetích osob (například nájemníci s platnou smlouvou)Důsledky mohou být fatální – od nemožnosti převodu vlastnictví až po dlouhé a nákladné soudní spory.
Tip: Před koupí nemovitosti vždy spolupracujte s právníkem specializovaným na realitní právo. Nechte si prověřit nejen list vlastnictví, ale i historii nemovitosti a platnost všech smluv.
Nesprávné vyhodnocení potenciálu trhu a lokality
Mnoho investorů při flipování spoléhá pouze na aktuální ceny v dané lokalitě a nezohledňuje širší tržní trendy, demografii nebo plánované změny v okolí. Podle údajů Hypoteční banky z roku 2023 až 44 % neúspěšných flipů bylo způsobeno nesprávným odhadem budoucí prodejní ceny.
Faktory, které je nutné posuzovat:
- Vývoj cen v lokalitě za posledních 5 let (například v Praze 10 vzrostly ceny bytů od roku 2018 do 2023 o 38 %) - Plánované změny v územním plánu (nové silnice, železnice, průmyslové zóny) - Demografický vývoj (stárnutí populace, odliv mladých, migrace)Srovnání úspěšnosti flipování podle velikosti města v roce 2023:
| Velikost města | Průměrná návratnost investice (%) | Podíl úspěšných flipů (%) |
|---|---|---|
| Praha | 18,5 | 72 |
| Krajská města | 14,2 | 61 |
| Okresní města | 8,9 | 49 |
| Obce do 5 000 obyvatel | 5,1 | 36 |
Jak je patrné, ve větších městech je pravděpodobnost úspěšného flipu a vyšší návratnosti investice výrazně větší.
Tip: Neinvestujte pouze podle ceny nebo vzhledu nemovitosti. Vždy analyzujte širší kontext a budoucí vyhlídky lokality.
Přehlížení daňových a finančních aspektů
Jedna z nejméně viditelných, avšak zásadních chyb je podcenění daňové zátěže, poplatků a reálného výnosu z flipování. Mnoho investorů zapomíná, že do kalkulace zisku patří nejen pořizovací cena a náklady na rekonstrukci, ale také:
- Daň z příjmu z prodeje nemovitosti (v ČR činí 15 % u fyzických osob, případně 23 % při vyšších příjmech) - Poplatky za převod na katastru (2 000 Kč za každý návrh na vklad) - Náklady na realitní kancelář (obvykle 3–5 % z prodejní ceny) - Potenciální daň z nabytí nemovitosti (od 2020 zrušena, ale některé transakce z minulých let mohou být stále relevantní)Příklad: Pokud koupíte byt za 4 000 000 Kč, investujete 500 000 Kč do rekonstrukce a prodáte jej za 5 200 000 Kč, hrubý zisk je 700 000 Kč. Po odečtení poplatků (například 4 % za realitní kancelář = 208 000 Kč) a daně z příjmu (15 % z 492 000 Kč po odečtení nákladů) zůstane čistý zisk kolem 347 000 Kč.
Tip: Před započetím projektu si nechte vše spočítat daňovým poradcem a připravte si realistický výpočet čistého zisku.
Nedostatečná kontrola kvality rekonstrukce a špatný marketing
Posledním, často přehlíženým kamenem úrazu je nekvalitně provedená rekonstrukce a následně nedostatečně promyšlený marketing při prodeji. Nízká kvalita stavebních prací vede k reklamacím a snižuje hodnotu nemovitosti. Zároveň platí, že i perfektní nemovitost se sama neprodá.
Časté chyby:
- Spolupráce s nespolehlivými řemeslníky bez referencí - Absence kontroly průběhu rekonstrukce a rozpočtu - Podcenění vizualizace, homestagingu a kvalitních fotografií při prodejiPodle statistik portálu Sreality.cz se profesionálně nafocené a naaranžované byty prodávají až o 23 % rychleji než ty bez kvalitní prezentace.
Tip: Najímejte ověřené stavební firmy a investujte do profesionální prezentace. Každý den, kdy nemovitost leží na trhu, snižuje váš čistý zisk.
Závěr
Flipování realit může být lukrativní investiční strategií, pokud se vyhnete zásadním chybám, které jsme popsali v tomto článku. Úspěch stojí na pečlivém plánování, důkladné právní prověrce, realistickém vyhodnocení trhu, správném výpočtu zisku a profesionálním přístupu k rekonstrukci i prodeji. Nepodceňujte žádnou z těchto oblastí – právě v nich leží rozdíl mezi ziskovým flipem a finančním fiaskem. Pokud si nejste jistí, nebojte se spolupracovat s odborníky na projektové řízení, realitní právo, daně i marketing. Vaše investice si to zaslouží.
