Flipování realit, tedy nákup, renovace a rychlý prodej nemovitostí se ziskem, patří mezi populární investiční strategie i v České republice. Klíčovým faktorem úspěchu není pouze výběr správné nemovitosti nebo odhad rozpočtu, ale také schopnost najít spolehlivé dodavatele a efektivně s nimi spolupracovat. Právě práce s dodavateli často rozhoduje o tom, zda flip skončí ziskem, nebo prodělkem. V tomto článku se zaměříme na praktické kroky, jak najít vhodné dodavatele pro flipování realit, jak je hodnotit, vyjednávat s nimi podmínky a jak nastavit spolupráci tak, aby renovace proběhla kvalitně, včas a v rámci rozpočtu. Přineseme také konkrétní data, srovnání a doporučení vycházející z aktuálního českého trhu.
Proč je výběr dodavatelů pro flipování realit klíčový?
Při flipování nemovitostí tvoří stavební a řemeslné práce jednu z největších položek rozpočtu – podle průzkumu portálu Sreality.cz z roku 2023 tvoří průměrně 55 % celkových nákladů na flip. Kvalita a rychlost práce dodavatelů zásadně ovlivňuje jak výslednou cenu, tak i čas, po který je kapitál investora „zamčený“ v nemovitosti. Zpoždění o několik týdnů může znamenat nejen vyšší úroky na úvěru, ale i snížení zisku kvůli změnám na trhu.
Dodavatelé na flipu nejsou jen stavební firmy. Patří sem i řemeslníci jako elektrikáři, instalatéři, podlaháři, sádrokartonáři, malíři, nebo firmy na úklid a vývoz odpadu. Koordinace těchto profesí je náročná a vyžaduje systematický přístup. Chybný výběr může vést k nekvalitní práci, průtahům, nebo dokonce nutnosti předělávat části projektu, což výrazně prodražuje celý flip.
Kde hledat ověřené dodavatele pro flipování realit?
Najít spolehlivé dodavatele je v Česku často větší výzva než samotný nákup nemovitosti. Podle statistiky serveru Profesia.cz zůstává v některých regionech až 28 % stavebních zakázek neobsazeno kvůli nedostatku kapacit. Jak tedy postupovat?
1. Doporučení a reference – Nejčastější cestou je oslovovat dodavatele na základě doporučení známých, kolegů z oboru nebo investorů z realitních skupin. Osobní zkušenost je zárukou, že daný dodavatel má za sebou ověřenou práci. 2. Specializované portály – Využít lze například portály jako NejŘemeslníci.cz, AAAPoptávka.cz nebo Profistav.cz, kde lze zadat poptávku a získat nabídky od více firem najednou. Výhodou je možnost porovnat reference, ceny i rychlost komunikace. 3. Sociální sítě a skupiny – Facebook skupiny typu „Stavební firmy Praha a okolí“, „Řemeslníci Brno“ nebo fóra na serveru Modrastrecha.cz často obsahují doporučení, recenze i varování před nespolehlivými firmami. 4. Osobní kontakt na stavbách – Někteří investoři doporučují obhlédnout realizované stavby v okolí a přímo kontaktovat řemeslníky při práci. To umožní ihned vidět kvalitu provedení a získat kontakt na lidi, kteří mají volnou kapacitu. 5. Lokální inzerce – Vyplatí se sledovat místní noviny, vývěsky a regionální weby, kde inzerují menší firmy a živnostníci, kteří často nemají web, ale odvádí kvalitní práci za nižší cenu.Jak hodnotit a vybírat dodavatele: klíčová kritéria
Výběr správného dodavatele není jen o ceně. Dlouhodobé zkušenosti ukazují, že nejlevnější nabídka často znamená vyšší riziko nekvalitní práce nebo nedodržení termínů. Při výběru je vhodné posuzovat tyto aspekty:
- Reference a ukázky práce – Žádejte fotky předchozích realizací, případně kontakt na předchozí klienty. - Kapacita a dostupnost – Špičkový řemeslník je často zaneprázdněný, ale příliš dlouhé čekání může zbrzdit celý flip. - Cenová transparentnost – Dobří dodavatelé posílají rozpis cenových položek a jsou schopni vysvětlit, co je v ceně zahrnuto. - Pojištění a živnostenský list – Prověřte, zda má firma potřebné oprávnění a pojistku odpovědnosti (v případě škod). - Komunikace a flexibilita – Jak rychle reagují na vaše dotazy, jsou ochotni přijet na schůzku, navrhují řešení problémů?Pro lepší orientaci přinášíme srovnávací tabulku nejčastějších typů dodavatelů vhodných pro flipování realit:
| Typ dodavatele | Výhody | Rizika | Průměrná cena (Kč/hod) |
|---|---|---|---|
| Velká stavební firma | Kompletní servis, vyšší garance, vlastní projektant | Vyšší ceny, delší termíny, menší flexibilita | 650–900 |
| Menší firma/živnostník | Flexibilita, nižší cena, osobní přístup | Riziko nedodržení termínů, omezené garance | 400–650 |
| Individuální řemeslník | Nejnižší cena, rychlost, možnost domluvy | Nižší kapacita, závislost na jednom člověku | 250–500 |
Statistika z roku 2023 ukazuje, že 63 % investorů do flipování v ČR preferuje menší firmy nebo živnostníky kvůli lepší komunikaci a nižší ceně, i za cenu určitého rizika.
Vyjednávání podmínek spolupráce: na co si dát pozor
Jakmile najdete vhodného dodavatele, přichází klíčová fáze vyjednávání podmínek. Zkušenosti ukazují, že přesně definované smluvní vztahy jsou základní ochranou proti zbytečným sporům a průtahům. Na co nezapomenout:
- Smlouva o dílo – Měla by obsahovat detailní specifikaci prací, termíny, cenu, způsob fakturace, záruční podmínky a sankce za zpoždění. - Harmonogram prací – Přehledný časový plán s milníky a termíny odevzdání jednotlivých etap. - Zálohy – Standardem je záloha 20–40 %, vyšší zálohy bez jasné záruky jsou rizikové. - Kontrola kvality – Ujednejte si možnost průběžné kontroly a právo na reklamaci bez prodlení. - Změnové listy – Jakýkoli požadavek na vícepráce nebo změnu rozsahu by měl být písemně potvrzen a oceněn předem.Podle průzkumu Sdružení stavebních podnikatelů ČR z roku 2022 se 41 % sporů mezi investory a dodavateli týká právě nejasně stanovených podmínek spolupráce.
Efektivní řízení dodavatelů během flipu
Úspěšný investor se při flipování nemovitostí stává manažerem, který musí koordinovat více dodavatelů, kontrolovat kvalitu a řešit nečekané komplikace. Klíčové rady pro efektivní řízení:
1. Průběžná kontrola – Pravidelně navštěvujte stavbu (minimálně 2–3x týdně), pořizujte fotodokumentaci a porovnávejte průběh s harmonogramem. 2. Jasná komunikace – Založte si sdílený dokument nebo WhatsApp skupinu, kde budou všechny změny, domluvy a aktuální stav. 3. Průběžné platby – Plaťte po etapách nebo za hotové části díla, nikdy ne předem za celý projekt. 4. Záložní plán – Mějte v záloze kontakt na další řemeslníky pro případ, že některý dodavatel nedodrží slib. 5. Řešení konfliktů – Při prvních náznacích problémů jednejte rychle, buďte asertivní, ale vždy korektní. Pokud hrozí vážné porušení smlouvy, konzultujte situaci s právníkem.Podle dat portálu Flipr.cz využívá 77 % úspěšných investorů digitální nástroje (aplikace pro správu projektů, sdílené tabulky), což zvyšuje šanci na dodržení rozpočtu i termínů.
Jak si budovat dlouhodobé vztahy s top dodavateli
Flipování realit je běh na dlouhou trať. Nejlepší investoři si postupně vytváří síť osvědčených dodavatelů, kteří jim dávají přednost před jinými klienty a často nabízí lepší ceny či termíny. Jak na to?
- Férové jednání – Platit včas, respektovat domluvené podmínky, nevyužívat sílu investora k nefér tlakům. - Dlouhodobá spolupráce – Pokud jste spokojeni, nabídněte dodavateli další projekty, doporučte ho dalším investorům. - Společné plánování – Zapojte dodavatele do plánování už při výběru nemovitosti, nechte si poradit s technologickými řešeními. - Motivační bonusy – Za rychlé a kvalitní dokončení nabídněte malý bonus nebo doporučení.Podle průzkumu společnosti Deloitte (2022) uvádí 58 % stavebních firem, že jsou ochotny dát stálým klientům přednost v termínech nebo slevu na práci.
Závěr
Najít a udržet si spolehlivé dodavatele je při flipování realit v Česku často zásadnějším faktorem úspěchu než samotný výběr nemovitosti. Kvalitní dodavatelé šetří čas, peníze i nervy a umožňují investorovi realizovat více flipů ročně s optimálním ziskem. Klíčem je pečlivý výběr podle referencí a komunikace, jasné smluvní podmínky a pravidelný dohled nad průběhem prací. Dlouhodobé vztahy založené na důvěře a férovosti pak přináší konkurenční výhodu, kterou nováčci na trhu jen těžko dohánějí.
